¡COMO VENDER UNA CASA URGENTEMENTE!

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Atentamente. 

José A. Valls

Pasos legales para la venta de una vivienda.

Compraventa de vivienda

La compra de una vivienda es la inversión más importante que la mayoría de los ciudadanos realizará al menos una vez en su vida, por lo que te aconsejamos que si estás pensando en comprarte una casa acudas al notario antes de hacer ningún trámite. En la notaría que elijas te asesorarán sobre todos los pasos que tienes que dar para adquirir una vivienda con las máximas garantías.

El sistema español actual, basado en una estrecha colaboración entre el notario y el Registro de la Propiedad, te puede brindar la máxima seguridad jurídica. Debes pedir asesoramiento antes de la firma de cualquier documento o recibo, e incluso antes de la entrega de cualquier dinero, aunque sea en forma de señal.

1. - Trámites previos: el documento privado
2. - La escritura pública de compraventa
3. - Compra de Vivienda: trámites posteriores

Trámites previos de la compraventa: el documento privado

En la compraventa de una  vivienda es frecuente que, con carácter previo a la escritura pública, se firme un contrato privado entre vendedor y comprador, llamado precontrato. Este contrato no es obligatorio, aunque siempre se realiza cuando vende un promotor, y entre particulares es también muy utilizado, sobre todo en las grandes ciudades, al objeto de asegurar la operación.

La Ley considera el documento privado como un modo perfectamente válido de formalizar un negocio, lo que significa que si firmas un documento de esta clase, estarás obligado legalmente a cumplir todo su contenido, deberás pasar por todos los pactos que contenga y no sean contrarios a la ley. Por tanto no podrás eximirte de su cumplimiento alegando que no te conviene lo que pactaste en su momento, o que desconocías lo que firmabas.

De ahí la importancia de asesorarte convenientemente antes de formalizar un documento de esta naturaleza. El notario no interviene en la formalización de los mismos, pero, antes de que lo firmes, te puede informar de su contenido y resolver todas aquellas dudas que puedas tener, y todo ello con carácter gratuito.

Un consejo que te dará cualquier notario es que no firmes nada que no entiendas suficientemente, o de lo que no estés plenamente convencido.

Estas son  algunas cuestiones que deberías tener en cuenta:

1.- Quién firma por la parte vendedora: Cuando vende un promotor normalmente suele hacerlo el administrador o el apoderado de la sociedad y, en su defecto, el mismo promotor. Si es un negocio entre particulares, el documento ha de ser firmado por todos los propietarios, bien personalmente bien  representados por  personas suficientemente apoderadas.

Si una vivienda es ganancial, habrán de firmarlo el marido y la mujer; también habrán de hacerlo si la vivienda es privativa de uno de ellos (no es ganancial), siempre que sea el domicilio conyugal efectivo del matrimonio vendedor.

Si el vendedor ha dado un poder notarial a otra persona para que firme ese documento, el apoderado deberá presentar la copia autorizada notarial, es decir, el original firmado por el notario, no una mera fotocopia, y el poder deberá facultarle para la venta.  Por ello es conveniente comprobar, leyendo la escritura de poder, que el apoderado está autorizado para formalizar la compraventa.

Si son los herederos del titular fallecido los que pretenden vender la vivienda, es conveniente asegurarse de que tienen la documentación en regla y son los únicos con derechos sobre la misma. Acude al notario si no estás seguro o tienes dudas.

2.- Estado de cargas de la vivienda: Es muy importante comprobar si está o no  libre de cargas, si tiene hipoteca, o si pesan embargos. Para ello, se debe solicitar al Registro de la Propiedad correspondiente una nota simple informativa.

Con frecuencia existirá una hipoteca, en la que el comprador tendrá que valorar si se subroga o no, es decir, aceptarla y convertirse en deudor de la parte que quede por pagar, frente al banco o caja que la haya concedido o contratar su propio préstamo hipotecario. Dado que el comprador asume todos los pactos de la hipoteca previa, es muy conveniente informarse de estos, en especial del tipo de interés, si hay un mínimo y un máximo, del  plazo de amortización y de las  comisiones pactadas, además, naturalmente, de la cantidad que queda por pagar. Lo más sencillo será acudir a la entidad financiera para asesorarse. Para más información Consulta el apartado Préstamos hipotecarios.

3.- Cuotas de la comunidad de propietarios: Si la vivienda se encuentra integrada en una comunidad de propietarios, tendrás que abonar periódicamente la cuota que corresponda. Hay que comprobar que está al día en cuanto a los pagos o, si no lo está, qué atrasos tiene, solicitando este dato al presidente o al administrador de la comunidad, el cual también podrá informar de los estatutos o normas internas que tenga el edificio.

4.- Precio y arras: En el contrato figurará el precio de la vivienda. También si está completamente abonado o queda aplazado en todo o en parte, y la manera de satisfacer la parte aplazada, bien en pagos sucesivos para después otorgar la escritura pública, bien subrogándose la parte compradora en la hipoteca que tenga la misma.

Hay ciertas viviendas (de protección oficial, fundamentalmente), que tienen un precio máximo de venta establecido. En el órgano administrativo responsable de la vivienda de tu Comunidad Autónoma te informarán si tu vivienda se encuentra en ese caso, y cuál es su precio máximo. Es habitual que se pacten arras, es decir, que se establezca una cierta cantidad que el comprador entrega al vendedor como señal (y que son a cuenta del precio). Si finalmente no se llega a otorgar la escritura pública, las más comunes son las llamadas penitenciales: el comprador las perderá si es por su culpa, o si es pos culpta del vendedor habrá de devolverlas duplicadas. Es un medio para vincular a ambas partes.

5.- Gastos de la compraventa: Son cuatro los gastos derivados de la compraventa:

• Impuesto Municipal sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (comúnmente llamado Plusvalía Municipal).
• Escritura pública en la notaría.
• Inscripción en el Registro de la Propiedad.
• Impuestos (antes llamados Derechos Reales). Para su cuantía, consulta Trámites posteriores.

Si no se pacta nada en el contrato privado, o si se indica que los gastos son ‘según Ley’, la parte vendedora pagará la plusvalía, y la mayor parte de la escritura -la matriz u original-, mientras que la parte compradora pagará la otra parte de la escritura -copias-, (aunque esta regla varía según la Comunidad Autónoma) los gastos de inscripción registral, y los impuestos. El pacto por el cual se altere el sujeto pasivo del Impuesto de Plusvalía Municipal (el vendedor) o el impuesto de derechos reales (el comprador) no afecta a la Administración que siempre reclamará estos impuestos al sujeto pasivo.

En el caso de que venda un promotor inmobiliario, está prohibido por la legislación que el comprador tenga que asumir gastos que por ley deben ser abonados por la parte vendedora, como por ejemplo la Plusvalía municipal,  los gastos de la declaración de obra nueva y división horizontal, o los de cancelación de la hipoteca que existe sobre la vivienda, cuando se vaya a adquirir libre de cargas o se prefiera contratar la propia.

6.- Elección del notario: Cualquier notario es imparcial, en el sentido de que no hay notarios ‘de parte’, pero tú puedes tener interés en acudir a uno concreto para formalizar la escritura pública. Sea quien sea el  que vende, tanto si es un promotor inmobiliario como un particular, la parte compradora tiene derecho a elegir notario. Ver guía notarial

7.- Efectos del documento privado: Aunque el documento privado es plenamente válido, no es suficiente para inscribir la vivienda en el Registro de la Propiedad, ni tampoco para pedir una hipoteca al banco. Para ello es imprescindible contar con un documento de efectos muy superiores, que proporcione la seguridad suficiente exigida por el ordenamiento. Es la escritura pública notarial.

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La escritura pública de compraventa
La escritura es un documento público otorgado ante notario. En nuestro Derecho son muy escasos los supuestos en los que la escritura pública es obligatoria. Rige un principio general de libertad de forma, pero aunque la escritura no sea obligatoria para otorgar una compraventa sí es muy aconsejable porque tiene unos efectos muy poderosos, regulados específicamente por las leyes, que superan con mucho lo que pueda producir el documento privado; además la actuación profesional del notario dota de un plus de información a las partes, da seguridad a los contratantes y eficacia al negocio contenido en la escritura que constituye el vehículo adecuado para la inscripción de la vivienda  en el registro de la propiedad.

• Fehaciencia: Los otorgantes de una compraventa declaran ante el notario, en la escritura pública, su voluntad de vender y comprar y las condiciones de aquélla, y el notario recoge bajo su fe esas declaraciones. Por eso se dice que la escritura pública es fehaciente, es decir, que hace fe por sí misma. El documento privado no es fehaciente. De ahí la importancia que en el saber común se le da a que las declaraciones se efectúen ‘ante notario’.
• Seguridad jurídica: El notario no se limita a dar fe, sino que su actuación profesional proporciona seguridad jurídica en la compraventa, mediante diversas comprobaciones:
  • Comprobación de identidad, capacidad y legitimaciones del comprador  y vendedor: el notario comprobará la identidad de las partes que intervienen en el contrato mediante sus DNI o pasaportes vigentes, de los que guardará una copia en sus archivos físicos o telemáticos. Asimismo apreciará que el comprador y el vendedor tienen la capacidad suficiente para poder vender y comprar, respectivamente, y que están suficientemente legitimados para hacerlo en el caso de que actúen en nombre y representación de otras personas, ya sean menores de edad, incapacitados judicialmente, extranjeros por poderes o representantes de personas jurídicas (sociedades, cooperativas, asociaciones, fundaciones…) . También comprobará, respecto del comprador y el vendedor, si están casados y bajo qué régimen económico matrimonial para determinar si hace falta que el cónyuge del vendedor también intervenga y, respecto del comprador, con qué carácter compra la vivienda.
  • Comprobación del título del vendedor: El notario comprobará el título de propiedad del vendedor, ya sea una escritura, una sentencia judicial o un documento de la administración pública y dejará constancia de la venta efectuada en ese mismo título.
  • Comprobación de la vivienda habitual del vendedor: El notario exigirá del vendedor que éste manifieste en la escritura si la vivienda que vende es su vivienda habitual familiar, ya que en caso de serlo también deberá consentir la venta el cónyuge o la pareja de hecho, caso de tenerla, aunque la vivienda sea de propiedad exclusiva del vendedor.
  • Supuesto de Vivienda de Protección Oficial (VPO): El notario advertirá del precio máximo de venta que no se puede superar, de la autorización de la Administración para que el comprador pueda adquirir la vivienda y de los requisitos, las obligaciones y limitaciones que deberá cumplir el comprador en este tipo de viviendas mientras su régimen esté vigente.
  • Estado arrendaticio: El notario exigirá del vendedor que manifieste en la escritura que la vivienda está libre de arrendamientos y ocupantes o, en otro caso, quienes son y cuáles son sus títulos de ocupación.
  • Comprobación registral de titularidad y cargas y seguridad en la compra: Mediante petición de información registral previa y presentación inmediata de la escritura en el Registro de la Propiedad. El notario, con carácter previo a la compraventa, solicita del Registro de la Propiedad una nota informativa en la que conste quién es el propietario de la vivienda, y si está libre de cargas, o sobre ella pesan hipotecas, embargos, o cualquier otro gravamen (será así hasta que los registradores le permitan acceder online a los libros de registro, tal y como establece la ley). Una vez otorgada la escritura de compraventa, el notario la presenta telemáticamente el mismo día en el Registro de la Propiedad.  Se trata de un mecanismo dual que pretende ofrecer una información completa, y reducir prácticamente a cero los riesgos para el comprador, puesto que hecha la compra, el notario da entrada a su adquisición en el registro por vía telemática.
  • Comprobación del pago o no de las cuotas de comunidad: el comprador debe solicitar que el vendedor aporte certificado del secretario de la comunidad de propietarios, con el ‘visto bueno’ del presidente, que acredite que el vendedor está al día en el pago de los gastos de comunidad. El notario exigirá la entrega de ese certificado, sin perjuicio de que el comprador, habiéndose informado convenientemente del estado de las cuotas, exima al vendedor de aportar el certificado. Asimismo el notario advertirá al comprador que facilite sus datos al administrador de la comunidad para el pago de las siguientes cuotas.
  • Datos catastrales: El notario solicitará igualmente que se acredite el número de referencia catastral de la vivienda, usualmente a través del último recibo del I.B.I., que debe de presentar el vendedor y obtendrá una certificación catastral descriptiva y gráfica que se incorporará a la escritura para comprobar la coincidencia y advertir de las discrepancias entre los datos catastrales, los que figuran en la escritura pública y los que resultan del registro de la propiedad. Una vez autorizada la escritura de compraventa, el notario facilitará los datos del comprador al Catastro inmobiliario al objeto de que los próximos recibos de IBI sean expedidos a nombre del nuevo titular. También él comprobará que no haya pagos pendientes de IBI de ejercicios fiscales anteriores no prescritos.  Consultas del Catastro
  • Certificado de eficiencia energética: el  notario solicitará al vendedor el certificado de eficiencia energética o una copia de éste que se entregará al comprador.
  • Cédula de habitabilidad: hay Comunidades Autónomas que exigen que el vendedor entregue al comprador la cédula de habitabilidad vigente, circunstancia que comprobará el notario y de la que dejará constancia de la misma en la escritura.
  • Comprobación de los medios de pago: El notario comprobará y dejará constancia en la escritura de cómo y cuándo se ha pagado la vivienda: en efectivo metálico, mediante cheques normales o bancarios, si son nominativos o al portador, los números de las cuentas de donde ha salido el dinero, el número de la cuenta donde se ha ingresado el dinero en el caso de transferencia bancaria, las fechas de los pagos, o si se paga en ese mismo acto de la firma de la escritura. En el supuesto de que la compraventa estuviera sujeta a IVA, también dejará constancia en la escritura de cómo y cuándo se ha pagado dicho impuesto. Si el que vende es un extranjero dejará constancia de la retención que debe practicar el comprador del 3 por ciento del precio de la venta y asesorará a comprador y vendedor sobre los modelos que deberán rellenar al efecto, y sobre los plazos de cumplimiento sus obligaciones fiscales.
  • Advertencias en el supuesto de precio aplazado: En el supuesto de que ambas partes pactaran que el comprador pudiera aplazar una parte del precio, el notario advertirá al vendedor de los riesgos que corre y de las garantías que puede tener para evitar estos riesgos y cuál es el coste de estas garantías, que debería asumir el comprador que no puede adquirir el inmueble al contado.
  • Advertencia de los vicios ocultos: El notario advertirá al vendedor de que responde de los vicios que la vivienda pudiera tener y que no se aprecian a primera vista, sin perjuicio de que, por los motivos que fueran, el comprador dispense de esta obligación al vendedor.
  • Advertencia de las obligaciones fiscales: el notario advierte al vendedor de su obligación de pagar la plusvalía municipal (en el supuesto de que vendiera una finca urbana); de su obligación de pagar el IBI de todo el año aunque venda en enero,  y de que debería guarda una copia simple de la escritura de la venta para hacer su declaración de IRPF a los efectos de una posible ganancia patrimonial. El notario advertirá al comprador de su obligación de pagar el Impuesto de la compra, ya sea por Transmisión Patrimonial Onerosa o por Actos jurídico Documentados (este último caso si se paga IVA), y que deberá acreditar la presentación de una copia simple de la escritura en el ayuntamiento para la liquidación del Impuesto sobre Incremento de Valor de Terrenos Urbanos (llamado comúnmente Plusvalía Municipal, que por ley debe pagar el vendedor), todo ello para que el comprador pueda inscribir a su nombre  en el Registro de la Propiedad el  piso que acaba de comprar. Este trámite lo puede hacer el notario si se lo pide el comprador.
  • Identificación del Titular Real: En el supuesto de que intervenga una sociedad mercantil, y en cumplimiento de la la Ley de Prevención del  Blanqueo de Capitales, el notario está obligado a identificar quien es o quienes son las personas físicas  que controlan más del 25 por ciento de las acciones o participaciones de la sociedad interviniente.
     
• Asesoramiento: El notario es un profesional del Derecho, y entre sus funciones se encuentra la de asesorarte y aconsejarte de manera gratuita.

Es imparcial y su misión es informar por igual a todas las partes intervinientes, aunque ha de prestar mayor asistencia al que más la necesite. No vaciles en consultar las dudas que puedas tener, y no solamente el día de la firma, sino antes de hacer ningún trámite. Es tu derecho.

Compra de vivienda: trámites posteriores

Una vez adquirida la vivienda por medio de la escritura pública, hay que efectuar lo que se denomina ‘la gestión’ del documento:

1.- Abonar los impuestos correspondientes a la Comunidad Autónoma, para lo cual tienes un plazo máximo de 30 días hábiles o un mes (según la Comunidad Autónoma) desde la fecha de la escritura, aportando copia de la misma y el impreso correspondiente. Pasado ese plazo se incurre en demora y recargo. Si hay requerimiento de la Administración, además, impondrá una sanción económica.

Si la compraventa devenga I.V.A., por ejemplo porque se trate de una primera venta efectuada por el promotor, hay que pagar, aparte de ese I.V.A., que se entrega al mismo vendedor para que lo ingrese en el Tesoro Público, el  1% o 1,5% (según la Comunidad Autónoma) del precio escriturado, en concepto de Actos Jurídicos Documentados. Si no se devenga, es porque se trata de una segunda venta y por tanto se aplicará el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, entonces el porcentaje a satisfacer oscila entre el 6% y el 10% (según la Comunidad Autónoma) del precio.

2.- Inscribir la compra en el Registro de la Propiedad. Si la escritura se ha presentado telemáticamente, es muy recomendable solicitar al notario esta presentación por la garantía de inmediatez que ofrece para bloquear el Registro de la propiedad. Hay un plazo de seguridad para presentar en papel la copia autorizada firmada por el notario, previo pago del impuesto de Transmisión Patrimonial Onerosa o, en su caso, del de Actos Jurídicos Documentados. Una vez examinada por el registrador, este inscribirá la vivienda a nombre del comprador, y se le entregará la copia de la escritura, con el cambio de nombre en el registro.

Estas gestiones puedes hacerlas personalmente, aunque en muchas ocasiones, cuando la compraventa va seguida de una hipoteca, la entidad financiera exige que la tramitación la efectúe una determinada gestoría. Pregunta en este caso cuánto te van a cobrar por este servicio. El notario puede igualmente encargarse de la gestión, infórmate de las tarifas. 

YA COMIENZO A CREAR EL CURSO DE VENTAS.

Pronto te informaré lo "ORIGINAL" que va a ser.

Atentamente.

La Dirección.

RESPUESTA A LA PREGUNTA ¿QUÉ TENGO QUE HACER PARA ALQUILAR UN PISO SI SOY UN AGENTE INMOBILIARIO?

RESPUESTA A LA PREGUNTA 

¿QUÉ TENGO QUE HACER PARA ALQUILAR UN PISO? 

(SI DE VERDAD SOY UN AGENTE INMOBILIARIO)

Atentamente José A. Valls Serra

AVISO IMPORTANTE. Nuevo panel de videotutoriales de INMODESK.

Nuevo panel de videotutoriales de INMODESK.

He creado un panel MUY intuitivo para saber cómo manejar el programa.

Verás que encima de cada icono del nuevo panel INTERMEDIO tienes un botón con un Nº.

Pulsando sobre ese botón abrirá una ventana nueva en tu navegador que te llevará al canal de Youtube en el que podrás visualizar el vídeo relacionado con el ICONO que escojas.

De manera que te dejo el enlace al PANEL y lo pruebas para aprender si eres nuev@ o refrescar la memoria si ya llevas tiempo utilizando el programa.

http://www.inmodesk.com/#!videotutoriales-inmodesk/c1ymu

​

Atentamente.

La Dirección.

FORMACIÓN CONTÍNUA

Son mucho los agentes inmobiliarios que no tienen una agenda definida de cuánto tiempo emplear en la prospectación (actividades que nos llevan a conseguir futuros clientes) un agente inmobiliario que no prospecta lo suficiente está destinado al fracaso, en muchas ocasiones buscamos que métodos son los más eficientes y pensamos que los tradicionales, como hacer un Tele marketing es obsoletos o pasados de moda, pues permítame decirles que están equivocados ya que el Tele marketing es considerado como una de las mejores herramientas para prospectar y conseguir excelentes clientes.

Pero como desarrollar una técnica por teléfono cuando en muchas ocasiones somos alérgicos al rechazo de la persona que nos va a contestar, a continuación enumerare unos consejos que los convertirán en unos profesionales en el arte de la prospección por teléfono.

Antes de saltarnos a hacer la primera llamada debemos estar preparados con los argumentos con los que dialogaremos sugiero tener un libreto al que iremos perfeccionando.

El primer consejo que quiero darles es que no nos lancemos a captar propiedades al azar, es decir en cualquier sector, debemos enfocarnos en qué zona queremos consolidarnos, un pequeño estudio de mercado que nos lleve a conocer los precios de las propiedades nos dará ventaja, quienes son las agencia inmobiliarias más activas?,  conocer qué tipo de atractivos tiene el barrio, etc… esto generara más confianza al momento de hablar con el futuro cliente.

Fase 1. Fase de indagación. Esta primera parte nos llevara a consultar si la persona a la que vamos a llamar tiene el producto que necesitamos, normalmente una llamada viene de un cartel o aviso del periódico o internet en donde el prospecto está mostrando su deseo de vender un inmueble, esto nos da ventaja para que seamos escuchados, un ejemplo del tipo de frases que incluyan las  palabras son: que, como, donde, cuando, quien, porque, utilizándolas en las frases suscitaran dialogo.

Un ejemplo; muy buenos días Sr…. me podría ayudar con una pregunta? Es cierto que ustedes están vendiendo una propiedad? en caso de afirmación volver a preguntar… es usted el dueño?

Fase 2: Motivo De La Llamada. En esta fase tendremos pocos segundo para despertar el interés, recuerden que el cliente podría estar muy ocupado o no dispuesto en el momento, es importante que le exprese frases que le llamen la atención y por supuesto deberás decirle quien eres y porque puedes ser la solución a su necesidad de venta del inmueble, un ejemplo seria:

Como le comentaba mi nombre es xxxxxxx agente inmobiliario especializado en esta zona, tengo un cliente interesado en vivir allí, desearía usted trabajar con nuestro cliente?

Para este punto debemos estar preparados para las objeciones por ejemplo:

• No trabajo con inmobiliarias
• Prefiero venderlo solo
• Tengo mala experiencia con corredores
• No gracias, no estoy interesado.

Fase 3: Manejo De Objeciones

No existe una captación perfecta sin que debamos responde algunos interrogantes o dudas o temores de los clientes, en esta fase debemos detectar y vencer las objeciones para esto:

Escuche atentamente al prospecto

Entiéndelo y dele la razón, luego exprese le  su punto de vista

No se desespere y convierta la objeción en pregunta por ejemplo:

Cliente: No trabajo con inmobiliarias.

Agente: correcto lo comprendo y entiendo conozco algunas personas que  deciden vender su propiedad por su cuenta, pero sabe usted todos los pasos que lo llevaran a una transacción exitosa y que no pondrá en riesgo uno de sus mayores activos? Le gustaría que lo ayudara con material que le pueda servir para la venta?

Es muy importante poder verificar si la objeción es legítima o no,  una objeción es legítima cuando su planteamiento es real por ejemplo una negativa de trabajar con corredores por una mala experiencia pasada, o que considera que solo lo podrá hacer de una manera fácil, y una objeción no es legítima cuando la respuesta es una excusa, por ejemplo déjeme pensarlo, llámeme en unos meses sino por si no la he vendido.

Como en todo proceso de venta debemos causar URGENCIA!!!! explíquele que perderá una excelente opción de cliente, que escuchar una oferta no lo comprometerá y le servirá para estudiar los precios del mercado con respecto a su propiedad.

Un último consejo!! Comience a practicar con la gente que conoce o mejor conocida como su esfera de influencia, al comienzo será un poco difícil pero después vera los resultados

Espero les haya sido de mucha utilidad estos consejos.

La Dirección.

¡AVISO IMPORTANTE! Mejora en el programa de gestión.

MEJORA EN EL PROGRAMA DE GESTIÓN.

En el programa INMODESK hay un botón que te permite dar de alta un inmueble.

Este botón abre una ficha para que guardes los datos del propietario y de su inmueble en alquiler o venta.

¿Donde están AHORA, los botones de envío AUTOMÁTICO de correo con la carta de CONFIRMACIÓN que recibe el arrendador o el vendedor CAPTADO,

para que guardes en tu correo profesional inmobiliario como PRUEBA de que de verdad ese señor/a te dio el correo personalmente que NO está publicado en los portales y que por lo tanto es una PRUEBA de que hubo consentimiento expreso verbal telefónico de que te autorizó a incorporar su inmueble y sus datos personales en tu base de datos Y CUMPLIR ADEMÁS LA LEY DE PROTECCIÓN DE DATOS?

¿Donde están AHORA los botones de envío AUTOMÁTICO de correo con la carta de CONFIRMACIÓN que recibe el arrendador al vendedor pendientes de captar pero que has hablado con ellos y has obtenido el correo que te permite el poder enviarles un mail con un dossier con las ventajas de los servicios que realizas para alquilar o vender el inmueble a ese propietario indeciso?

También en el programa INMODESK hay un botón que te permite dar de alta una demanda.

Este botón abre una ficha para que guardes los datos del inquilino o comprador y de las preferencias del inmueble que busca.

¿Donde están AHORA, los botones de envío AUTOMÁTICO de correo con la carta de CONFIRMACIÓN que recibe el inquilino o el comprador CAPTADO, 

para que guardes en tu correo profesional inmobiliario como PRUEBA de que de verdad ese señor/a te dio el correo personalmente,

(AUNQUE TE HAYA LLEGADO POR EL MAIL A TRAVÉS DE UN PORTAL LE TIENES QUE PEDIR AUTORIZACIÓN PARA PODER INSERTARLO EN TU BASE DE DATOS Y VERIFICAR QUE EL CORREO ES EL CORRECTO),

 y que por lo tanto es una PRUEBA de que hubo consentimiento expreso verbal telefónico de que te autorizó a incorporar sus datos personales en tu base de datos Y CUMPLIR ADEMÁS LA LEY DE PROTECCIÓN DE DATOS y las preferencias del inmueble de alquiler o venta que busca?

y

¿Donde está el botón que envía un correo con la lista de inmuebles que coinciden con las preferencias del inmueble que quiere tu demandante inquilino o comprador?

¡LOS BOTONES ESTÁN DONDE 

ANTES ESTABAN!

PERO CAMUFLADOS, ESCONDIDOS ADREDE.

¿Porqué?

Aquí te dejo las dos razones.

MOTIVO 1.

Para evitar que un agente de un usuario de inmodesk que utiliza la marca por ejemplo DIVISIÓN VERTICAL envíe "sin querer" un correo que incluye el logo de la cooperativa merca service.

MOTIVO 2.

Porque el correo que envía lo escribí yo y ahora el usuario que use la marca que sea, se la marca blanca inmobiliaria MERCA SERVICE o la suya propia.

Que escriba en su correo lo que realmente ofrece en materia de servicios.

Y-que le envíe la referencia del inmueble y el listado de portales donde lo ha publicado,

junto con los servicios QUE SI HACE de verdad el usuario.

Esta solución permite.

A- Que un usuario del programa que no use la marca merca service NO SEPA DONDE ESTÁN ESTOS BOTONES y por lo tanto NO los use.

B- Que un usuario que si usa la marca merca service SIGA PUDIENDO utilizar los botones con el contenido del correo que hice YO si de verdad le gusta lo que envía al cliente.

C- Que un usuario que si usa la marca merca service pueda enviar desde su correo una plantilla que haya creado antes y solo tenga que modificar la referencia que lo identifica en tu base de datos, PERO QUE EN EL MENSAJE DEL COREO PONGA LO QUE ÉL QUIERA aumentando el libre albedrío.

Aquí os dejo enlace al vídeo que te demuestra que SIGUEN ESTANDO AHÍ PERO CAMUFLADOS.

https://youtu.be/KqwInkZzLb0

P.D. Recuerda que las conversaciones telefónicas se las lleva el viento pero lo que queda por escrito en un correo en el que el propietario arrendador o vendedor, el inquilino o comprador RECIBAN te librará de una multa por no cumplir la LEY DE PROTECCIÓN DE DATOS DE CARÁCTER PERSONAL.

¡Tú mism@!

Gracias por estar ahí.

La Dirección.

AVISO IMPORTANTE. MAÑANA DÍA 25 ES EL DÍA EN EL QUE DECIDES SI QUIERES DAR DE BAJA LOS SERVICIOS O CONTINUAR

¡Tan libre de entrar como de marcharte.!

(Ese es el lema de la cooperativa).

La fecha de pago es del 1 al 5 de Octubre.

Si mañana 25 de Septiembre decides NO continuar.

Para que NO se te cobre la cuota de Octubre nos AVISAS POR CORREO y así nos das 5 días para a su vez avisar a los proveedores de que no continúas para que no te cobre ¡NADIE!.

¡SIN MULTAS!

¡SIN PENALIZACIONES!

Si no nos comunicas NADA significa que continúas con el negocio de lo cual nos alegraremos mucho.

¿Cómo darse de baja?

TODO FÁCIL Y TRANSPARENTE

 (COMO SIEMPRE)

Envía UN solo correo a administracion@mercaservice.com

Escribe.

Solicito la baja.

Nosotros te llamamos para despedirnos de ti.

Avisamos al resto de los cooperativistas y de esa manera mantenemos la línea de honestidad y transparencia con toda la empresa.

Y si te marchas.

¡TAN AMIGOS!

Estaremos aquí por si deseas volver.

Por otro lado...

Los que quieran pagar del día 25 al día 1 entran en un sorteo y a UNA de esas personas NO SE LE COBRA LA CUOTA DEL MES SIGUIENTE.

Publicamos en NOVEDADES quien ha sido el ganador o ganadora.

Y eso motiva a la gente además de pagar por obligación para continuar también alguna vez ahorrará dinero el que pague PRONTO.

Gracias por estar ahí.

Atentamente.

Jose de Dirección.

AVISO IMPORTANTE de Rastreapisos.com

 Rastreapisos.com

Ahora cuando pulses en el icono de tu programa...

Que está en donde te señalo en la imagen inferior...

Se abrirá UNA PESTAÑA NUEVA donde aparecerá el MÓDULO COMPLETO de rastreapisos.

CON NUEVOS VIDEO TUTORIALES QUE TE ENSEÑARÁN A SACARLE EL MÁXIMO PARTIDO A ESTA FANTÁSTICA HERRAMIENTA

Para saber COMO ENTRAR ahora dentro del módulo pulsa el botón NARANJA que aparece en la parte superior izquierda en la web www.rastreapisos.com

Después de pulsar el botón ENTRAR EN LA APP 

Aparecerá un pantalla para que introduzcas tu usuario la clave y pulses el botón entrar para poder utilizar la aplicación.

Te lo muestro en esta imagen.

O pulsa este enlace que te llevará al vídeo en el que te muestro cómo hacerlo.

https://youtu.be/i_y0C6noP7c

SI TE PREGUNTAS 

¿Porqué este otro NUEVO cambio?

A) PORQUE COMO TE HE DICHO ANTES 

ASÍ TIENES TUTORIALES PARA APRENDER A USARLOS "EN SU SITIO CORRESPONDIENTE!

B) PORQUE SI "CAE" O DEJA DE FUNCIONAR EL PROGRAMA INMODESK.COM 

SIGUE FUNCIONANDO EL RASTREADOR Y PUEDES CAPTAR PISOS MIENTRAS REPARAN INMODESK.

Es decir como método formativo y como método preventivo es por lo que he tomado la decisión de invertir y realizar este cambio a mejor.

Atentamente La Dirección.

NUEVO MANUAL DE INSTRUCCIONES DEL PROGRAMA INMODESK ¡EN VÍDEO!

Los que ya lleváis años usando INMODESK,COM, veréis que hemos realizado cambios o actualizaciones con la intención de mejorar las prestaciones para el usuario.

(Para ti que lees este artículo).

Pero los tutoriales grabados en su momento AHORA no corresponden "del todo" con la interfaz del programa, es decir que ANTES cuando se grabó el vídeo NO existían los 50 módulos que ahora tienes disponibles para poder desenvolverte mejor en tu trabajo dentro del sector inmobiliario.

Por eso, llevo tiempo grabando NUEVOS VÍDEOS que sustituirán a los "ahora antiguos" tutoriales que grabé, dado que de esta manera el aprendizaje es más rápido para el usuario y por lo tanto MEJOR porque serán más fidedignos, más realistas y por supuesto profesionales.

Y por otro lado.

Creemos que de esta manera podrás recordar cuando lo necesites el funcionamiento de un módulo, conocer módulos nuevos y sobretodo UTILIZARLOS para, en definitiva GANAR MÁS DINERO.

AQUÍ OS DEJO EL ACCESO AL NUEVO PANEL DE VIDEO . TUTORIALES DE INMODESK

http://www.inmodesk.com/#!videotutoriales-inmodesk/c1ymu

(Aun NO están activados los botones que llevan a cada vídeo)

Pronto los subiré al servidor y los que renueven este mes dispondrán de ellos.

Fecha día 1 de Octubre del año 2015.

(Prometo pasaros los tutoriales según los vaya grabando, editando y subiendo al
canal de vídeo de inmodesk.com en YOUTUBE 
a todos los usuarios según vaya terminando cada uno para facilitar que después NO tengáis que "VERLOS TODOS DE GOLPE")

Atentamente.

La Dirección.

AVISO MUY IMPORTANTE. TÍTULOS PERMITIDOS Y TÍTULOS NO PERMITIDOS.

Cosas que NO puedes poner en los títulos 

porque ya está claro que está en la ficha del anuncio y es SPAM.

En los títulos de tus anuncios NO incluyas las palabras por ejemplo:

- vacacional

- alquilo

- habitación

- se alquila

Puedes poner TÍTULOS de este estilo:

CORTOS Y LLAMATIVOS.

EJEMPLOS.

Excelente oportunidad en la zona de Valencia.

Fantástica vivienda para entrar a vivir.

SI PONES UN TÍTULO DE ESTE TIPO...

"Se alquila piso en valencia"

NO SERÁ PUBLICADO EL ANUNCIO PORQUE YA ESTÁ EN LA CATEGORÍA DE ALQUILER Y EN LA PROVINCIA Y LOCALIDAD DE VALENCIA

 Y POR CONSIGUIENTE EL PORTAL LO CONSIDERA "REPETIDO" o también llamado SPAM.

Y NO LO PUBLICARÁ.

Espero haber SIDO CLARO con este asunto porque sino NO lo hacéis BIEN 

NO publicáis en 100 portales y perderéis POTENCIALES CLIENTES.

Atentamente.

La Dirección.

INFORMACIÓN DEL NUEVO CURSO DE VENTAS.

INFORMACIÓN DEL NUEVO CURSO DE VENTAS.

Si estás interesado contacta conmigo al 691 109 179

Atentamente.

La Dirección.

AVISO MUY IMPORTANTE. TÍTULOS Y DESCRIPCIÓN DE LOS ANUNCIOS.

¡AVISO 

MUY IMPORTANTE!

Desde hoy día 22 de Septiembre del año 2015.

Sabes que INMODESK.com, el programa de gestión que utilizamos todos los miembros de la cooperativa genera textos de descripción automáticos para ayudarte a tener una "BASE" y que puedas completarla y hacerla "DIFERENTE" en cada anuncio que publicas YA QUE SI SE PARECEN DEMASIADO ahora los portales te lo borrarán y no podrás quejarte porque QUIEREN textos ORIGINALES que sean ajustados por humanos.

(SON SUS EMPRESAS, NOS PROPORCIONAN CONTACTO Y SON LAS "NORMAS" DEL JUEGO", y SE QUE ME ENTENDERÁS, porque es mejor CONOCER que PERDER.

El que se genere automáticamente el texto de descripción 

sucede porque nuestro programa incluye el módulo

Y 

¡AHORA!...

HAY QUE AÑADIR TÍTULOS A LA FICHA DE INMUEBLE PARA MEJORAR LA CALIDAD DE LOS ANUNCIOS PUBLICADOS EN LOS PORTALES.

PERO...

Con un máximo de 40 caracteres.

(No te preocupes que la nueva celda TÍTULO no te dejará escribir más de 40 caracteres con lo cual NO tendrás que perder tiempo en "contarlos").

¡Y AHORA VIENE LO IMPORTANTE!

Los títulos deben de ser diferentes entre anuncios.

ÉCHALE IMAGINACIÓN.

NO COPIES LA PRIMERA FRASE DEL TEXTO DE DESCRIPCIÓN Y LA PEGUES EN LA CELDA TÍTULO PORQUE.

UNO.

Ahora no te cabrá y los portales BORRAN los anuncios con títulos cortados.

Por lo que el propietario se enfadará si después de que le digas que publicas en más portales que NADIE en el mercado (más de 100), visite alguno de los que le hayas dicho y quedes fatal.

y 

DOS.

Si el portal elimina el anuncio.

NO LO VERÁN TUS POTENCIALES CLIENTES.

Y REDUCIRÁS TÚ 

EL Nº DE CONTACTOS POR 

"NO TRABAJAR LOS TÍTULOS" QUE ES LO QUE EL CLIENTE VE PRIMERO "ANTES" DE VER EL ANUNCIO COMPLETO.

Entonces.

Ahora que estás debidamente INFORMADO.

Pon de tu parte, ya que como verás 

ÚLTIMAMENTE estoy haciendo inversiones en MEJORAR el programa, actualizar cada módulo, añadir nuevos módulos 

PERO SOBRETODO.

INFORMARTE CORRECTAMENTE DE TODO.

Ya que si después "te quejas" de que NO ves alguno de tus anuncios publicado en los portales donde publicas.

SERÁ POR LO QUE TE ACABO DE EXPLICAR AQUÍ.

Y dicen que "salsa con gusto NO PICA"

¡PERO MORTIFICA!

Por lo que por favor.

REPITO.

Échale imaginación a los títulos que escribas o tu anuncio NO será publicado porque los portales se han vuelto MÁS EXIGENTES para mejorar lo que TÚ MÁS APRECIAS...

...¡AUMENTAR EL Nº DE CONTACTOS PARA TI!

(Dedicado a Hernán).

Atentamente.

La Dirección.