PREGUNTAS REALIZADAS POR LOS COMPAÑEROS ASISTENTES EL JUEVES DÍA 13 DE
AGOSTO DEL AÑO 2015
Ponente:
Jose.
Oyentes
Luis.
Alezandru.
Pregunta 1
Consulta de
idealista.
En mi
opinión el nº de inmuebles que tendrás captado poco a poco será de máximo 40 en
los 3 primeros meses
El precio
de 40 inmuebles asciende a 365 € al mes
IVA.
Permanencia
de x meses Y por ciento de descuento.
Tenemos
pasarela desde el programa INMODESK a idealista.com
Además
tenemos una ventaja
EL
RENOVADOR NUESTRO QUE ESTÁ INCLUIDO EN EL PROGRAMA INMODESK EN EL PRECIO QUE
PAGAS SI TU QUIERES
POR
EJEMPLO
LUNES,
MIÉRCOLES Y VIERNES PULSAS renovar los anuncios que quieras y saldrán en
primeras posiciones en el portal.
Pero NO
SE LO DIGAS A IDEALISTA.
Pregunta 2.
Mi
respuesta en azul
Te acompaño relación de asuntos que me gustaría tratar contigo.
TE PIDO TU OPINION YA QUE PARA MI ES MUY VALIOSA.
1-
Plan de formación a seguir. Te solicito tengas en cuenta
mi plan de dedicarme fundamentalmente a ventas.
Lo comprendo.
Podré
compartir con compañeros de Madrid alquileres que me vayan surgiendo.
SI.
en tanto aprendo posteriormente a ventas
alquileres.
Si me pongo a valorar, salen los números muy
bien con alquileres si planifico estructura de punto siguiente.
COMPARTO QUE COMIENCES CON VENTAS PARA ADELANTAR LA RECUPERACIÓN
DE LA INVERSIÓN INICIAL Y EL MANTENIMIENTO DE LOS “COSTAZOS” FIJOS.
2-
Estructura de la agencia que tengo planificada.
A medio plazo (6 meses) pretendo disponer de 2
equipos de venta
(2 captadores- 2 visitadores-
2 gestores)
Será difícil.
Si es plausible en mi opinión 1 captador 1 visitador y 1 gestor.
Porque el resultado de que se queden dependerá de que ganen
dinero y podrás tener uno montón de equipo o personas autónomas que SOLO se
quedarán en tu agencia las que vean “color”, es decir RESULTADOS A CORTO PLASO.
Al final de dicho periodo, iniciar 2 equipos
de alquileres.
El sistema es NO solo especializar al CAPTADOR DE VENTAS EN
CAPTAR VENTAS SINO EN CAPTAR PROPIEDADES DE ALQUILERES Y VENTAS DE LA ZONA QUE
HAS ELEGIDO PARA GESTIONAR.
LO MISMO OCURRE CON VISITADOR.
LO MISMO OCURRE CON GESTOR.
Pongo un ejemplo.
Un chico o chica entra como colaborador autónomo de tu empresa.
Esa persona recibirá un ROL.
A razón de ese ROL percibirá una remuneración.
SI CAPTA VIVIENDAS DE ALQUILER Y DE VENTA EN SU PRIMERA SEMANA.
PROVOCAS QUE ESE CHICO SE QUEDE PORQUE EL VISITADOR QUE TENGAS
HARÁ VISITAS A SUS INMUEBLES QUE PARA ESO ES CAPTADOR Y NUTRE DE VIVIENDAS O “PRODUCTO
A LA AGENCIA”
Si VETAS al captador de que capte propiedades de ALQUILER para
que solo se dedique a ventas.
GANAS QUE SOLO ENTREN COMPRADORES EN TU AGENCIA Y TE
ESPECIALICES EN VENTAS, LO CUAL PRODUCE LA “ILUSIÓN ÓPTICA DE QUE TE VAN A
ENTRAR MUCHOS COMPRADORES”, PERO EN LA PRÁCTIVA “ESCASEAN”.
Los días pasan y si el captador no ve que hay RESULTADOS
económicos, es decir que se VENDE ALGÚN INMUEBLE QUE ÉL HA CAPTADO, entonces NI
CONTINUA FORMANDOSE PARA MEJORAR SU SISTEMA DE CAPTACIÓN NI SE QUEDA EN LA
EMPRESA.
Si es cierto que el gerente se quedará las propiedades captadas
y eso provoca una VENATAJA, pero seguirá con el mismo problema de que escasean
los compradores, por lo que SIEMPRE RECOMIENDO “romper la mano” con CAPTACIÓN
DE ALQUILERES, porque hay MÁS DEMANDA.
El captador ve que SI se visitan sus pisos captados de alquiler
y de tanto en tanto los de venta.
Se produce 20 alquileres por cada venta, por lo que el sistema
correcto en análisis es:
EL CAPTADOR CAPTA INDIFERENTE SEA ALQUILER O VENTA.
EL CAPTADOR PROPORCIONA PRODUCTO A LA AGENCIA
EL VISITADOR PROVOCA VISITAS CON LAS DEMANDAS
INDISCRIMINADAMENTE.
Y EL RESULTADO ECONÓMICO QUE PROVOCA
A) Entrada de ingresos en caja.
B) Que permanezcan las personas que ejercen
sus roles en su puesto a la espera “de una venta”, QUE SUCEDERÁ… SIEMPRE QUE EL
CAPTADOR MEJORE CON FORMACIÓN SU TÉCNICA NO SOLO DE CAPTACIÓN SINO DE REBAJA DE
PRECIO Y CONSECUCIÓN DE LA EXCLUSIVA.
(2 captador, 2 visitador, 2
gestores).
Sigo opinando que conseguir CALIDAD en 1 captador, 1 visitador y
1 gestor ES MÁS PRODUCTIVO en 6 meses que tener personas entrando y saliendo
porque NO ganan dinero.
Pretendo que los miembros del
equipo tengan contrato mercantil.
Lo veo lógico y lo comparto porque el TRADE es una figura que se
adapta perfectamente NO solo a las aseguradoras sino a las agencias
inmobiliarias, de hecho en Norteamérica es la ÚNICA MANERA de contratación en
una agencia.
Por lo que comparto.
Como también RECOMIENDO que les plantes un plan de carrera a
cada persona que ejerza un rol y que pasados 6 meses EL QUE CONSIGA LLEGAR A
ESOS OBJETIVOS entonces lo fiches a media jornada y pasados otros 6 meses que
vuelva a demostrarte que PORQUE TENGA UN FIJO no significa que baja su
producción entonces lo pases a INDEFINIDO a 40 semanales, `porque SE LO MERECE
y ganáis fiscalmente ambas partes.
POR SUPUESTO AL RECLUTAR A UNA PERSONA YA LE PLANTEARÍA EL PLAN
DE CARRERA COMO INCENTIVO.
Al principio entras como Agente mercantil con Y comisiones.
Y después de DEMOSTRAR pasas a contrato de media jornada con X
comisiones
Y pasado el AÑO de demostrar que YA ES MÁS QUE SUFICIENTE para
entablar además de una relación laboral una relación de CONFIANZA PLENA,
entonces el premio es un salario fijo más alto pero menos X comisiones pero LE
COMPNESARÁ.
Porque pasado x facturado cuando comienza a ser asalariado a 40
horas le permitirás formar su propio equipo, dirigirlo y COMISIONAR como
director de todas las operaciones del equipo que encuentre, sepa mantener y
sepa rentabilizar
Con lo cual el plan de carrera es a un año y medio vista para
tener él un puesto de envergadura en la empresa que proporcione EGO a su
persona pero además le proporcione más dinero a la par que GANA más la empresa
y se reduce la IDEA del que lleva un año y medio contigo de MONTARSE SU AGENCIA
Y DEJARTE “TIRADO” con lo que tendrías que volver a empezar.
les plantes un Quizá los
gestores , como son de oficina y es trabajo más administrativo,
UNAS NARICES.
LOS GESTORES
VAN PEGANDO CARTELES CADA DÍA PARA QUE TU AGENCIA RECIBA
LLAMADAS.
VAN ATENDIENDO A LAS DEMANDAS E INSERTANDOLAS EN EL PROGRAMA
VAN CRUZANDO DEMANDAS CON VIVIENDAS PARA AGENDAR VISITAS.
Por lo que hay media parte de “oficina” y “media parte en la
calle presentando tu empresa” a comercios, carteleando, poniendo carteles en
establecimientos, realizando acuerdos de colanboración con otras agencias.
Y TRAMITANDO EXPEDIENTES O RECOPILACIÓN DE DOCUMENTOS PARA
REDACTAR CONTRATOS DE COMPRAVENTA O DE ALQUILER.
tras un periodo de 3 meses,
Yo recomiendo de 6 meses, pero es tu empresa así que haz lo que
te dicte el mercado en MADRID.
los tenga en contrato
laboral, según convenio.
Estos equipos van a estar
supervisados por mi colaboradora Sonia
QUE SERÁ DIRECTORA GENERAL ¡CUIDALA!
pero tengo la intención de que vayan
formándose con MERCASERVICE.
Perfecto tienes tarifa plana para formar a quien tú quieras
ilimitados AGENTES.
Verán el curso en vídeo y asistirán si lo deseas y les invitas a
las formaciones que tú creas relevantes.
3-
Asunto: Página web y publicidad.
Estoy retrasado en esto porque me he sobresaturado de faena y
tengo a Fidel de vacaciones hasta el 15 de Septiemnbre (mi técnico 1) y Fran se
va este sábado día 15.
PERO COMO ME COMPROMETÍ.
LA PROGRAMARÉ YO.
FECHA DE ENTREGA DEL BORRRADOR.
EL MARTES 18.
Podrás ver los cursos de edición de web del editor que usaré
para crear tu web mientras YO la creo.
Eso provocará que quieras hacer modificaciones.
Podrás OPCION A hacerlas tú
OPCIÓN B. Contactar conmigo y las hago yo, ves como lo hago y
aprendes.
Según nuestra conversación en visita que he
realizado a vuestras oficinas y en la comida mantenida en Valencia, pretendo
inicialmente usar mi marca, mi página web y mis folletos publicitarios.
PERFECTO, ME PARECE
MARAVILLOSO, ASÍ PROMOVERÁS LO QUE ES TUYO Y HAS CREADO, ESO TE MOTIVARÁ CUANDO
LLEGUEN LOS RESULTADOS.
Este tema te podrá causar
algún problema de adaptación de correos electrónicos modelos que pueda tener
preparados como plantillas para remitir a los clientes de DIMAR GESTION
SL.
NO podrás usar el envío de plantillas del programa pero he
encontrado una solución hasta que pueda modificar el programa a medida de cada
marca y personalizarse cada gerente lo que considere enviar en sus correos.
Pregunta 3.
Hola Jose:
En una de tus últimas
clases hablamos del concepto necesario de aumentar el número de llamadas
diarias, señalando que si hacíamos 20 al día, era mejor que precaptar los pisos
interesantes.
Esto es, hacíamos
hincapié en cantidad por encima de calidad.
AQUÍ NI LO DUDES PONLO EN PRÁCTICA PORQUE LA
DIVERSIDAD DE CARTERA DE PRODUCTO PROVOCA EN EL VISITANTE AL ANUNCIO DEL PORTAL
LA “COMPARACIÓN”
ADEMÁS DE QUE “A
GUSTOS COLORES”
Se habló de que el primero
era el que tenía ventaja.
SIEMPRE.
Si marco GOL antes que el otro equipo la estrategia
del otro equipo es ofensiva y la tuya es defender lo que YA TIENES que más
fácil MANTERNER LA CONFIANZA GANADA que QUITARLE LA CONFIANZA QUE TIENE UN
PROPIETARIO CON OTRO AGENTE.
y que había que
contactar con los nuevos anunciantes cuanto antes.
DESDE LUEGO.
En la formación de
ayer, vimos que la captación a realizar, en una o dos horas, lleva un tiempo
elevado, (Poner fotos, ver despacio características, redactar anuncio...).
Consideramos que se
Podían hacer unos 10 altas de pre-captación.
No creo que tanto.
Lo que pasa es que PRIMERO
Al principio tendrás muchos que precaptar porque
COMIENZAS en tu zona.
Pero después NO HAY TANTOS PISOS NUEVOS por lo que
pre-captar es más llevadero y cuesta después dia a día menos tiempo.
No sé de qué forma
armonizar los dos puntos indicados. Espero tu opinión. Gracias.
Te he explicado mi opinión respecto a estas cuestiones
pero considero que debería crear una cronología REAL de sucesos de un dia
NORMAL de trabajo.
GRABARLO EN VÍDEO.
8 HORAS DE UN DÍA DE CUALQUIER AGENTE INMOBILIARIO
PROFESIONAL.
Me llevará un par de semanas pero TE PROMETO que esto
estará antes del día 1 de Septiembre porque ME LO HAN PEDIDO más personas y es
que quieren saber cómo lo hago yo para organizarme el tiempo y llegar a todo ya
que la dificultad radica NO en la falta de aprendizaje de los actos a realizar
o de la falta de práctica sino en la FALTA DE ORGANIZACIÓN y es determinante y
CLAVE que protocolicemos un día normal de trabajo de una persona con
experiencia de 10 años.
Un saludo.
Pregunta
4
¿Sería posible que INMODESK
a través de RASTREAPISOS?
nos permita conocer
los pisos que han rebajado precio en las ultimas 24 horas en nuestras zonas?
Si es posible pero actualmente no tenemos presupuesto
abierto para esta funcionalidad que propones.
Pero el dato es obtenible si pulsas el enlace y
visualizas el anuncio porque el portal SI que te informa.
Y además el rastreador obtiene el último precio del
anuncio, por lo que si buscas precio desde
30000 € hasta 100.000 € obtendrás los resultados
filtrados por precio lo que te permite ALGO MAYOR que saber el precio anterior
y si han bajado SINO QUE SABES EL PRECIO ACTUAL EN VENTA ya que tienes control
sobre el filtro.
Pregunta 5
Las fotos que me he podido descargar de un anuncio en que estoy
haciendo precaptación
Son sólo miniaturas. No sé cómo descargar las fotos ampliadas.
¿Cómo lo hago?
Te dejo el enlace que te enseña a descargar las fotos incluso de
segundamano.
PREGUNTA 6
Hola Jose:
En las fotos de
idealista de un inmueble precaptado, INMODESK no me elimina sin más las marcas
de agua, sino que pone OPORTUNIDAD.
¿Es correcto? ¿Es
normal? (Desde mi punto de vista, no es muy estético.)
Es cierto COMPARTO CONTIGO QUE NO ES ESTÉTICO.
PERO.
Si tiene que enviarte las fotos originales el
propietario TARDARÁS MÁS O NO QUERRÁ O TE TOCARÁ IR A VISITAR EL INMUEBLE.
Sacrificamos estética por TIME.
PREGUNTA 7
Deseo preguntarte de qué manera y qué tipo de rótulos pones en
el exterior de fachadas, para hacer publicidad. Me pregunto si no tienes cuando
lo haces llamadas de personas propietarias de la finca donde has puesto los
letreros que te llamen para quejarse y pedirte que los retires.
¿Cómo se pegan dichos carteles?
Con cinta de carrocero.
¿PORQUÉ?
Porque
despega el cartel sin hacer daño a la fachada sea lisa o pintada en estucado.
¿Con autoadhesivos?
NUNCA.
¿Qué tipo de cartel recomiendas para fachada?
TAMAÑO
FOLIO.
FOSFORESCENTE
AMARILLO O NARANJA
Te
dejo enlace de dos formatos de cartel fachada “se vende” y “se alquila”
Cartel
se alquila de fachada:
Cartel
se vende de fachada:
PREGUNTA 8
Alexandru.
Propiedades del banco.
¿Puedo promocionar pisos del banco en otro país como por ejemplo
RUMANÍA?
SI. ES
VIABLE.
PERO
CONSIDERA ESTO.
OPCIÓN
1 EL PISO DEBE DE SER PAGADO AL CONTADO AL BANCO NO CON HIPOTECA.
OPCIÓN
2 SI ES UN EUROPEO DE RUMANÍA DEBE DE SER RESIDENTE EN ESPAÑA TRABAJAR EN
ESPAÑA Y TENER CONTRATO Y NÓMINA EN ESPAÑA ADEMÁS DE AHORROS DEL 15 % DEL VALOR
DEL INMUEBLE PARA QUE LE CONCEDAN LA HIPOTECA.
OPCIÓN
3. DESCARTAR PISOS DE BANCO ES VIABLE SI TIENES PISOS DE VENDEDORES QUE TE LOS
DEJEN VENDER PORQUE TE PAGAN APROXIMÁDAMENTE DE 3.000 € A 6.000 € DE MEDIA Y UN
BANCO POR VENDERLE UN PISO DE 100.000 € TE PAGA 1.000 € Y ADEMÁS TARDA EN
PAGARTE LOS HONORARIOS DESDE 90 DÍAS HASTA LO QUE LE SALGA DE LOS “MISMISIMOS”.
PREGUNTA 9.
¿Y promocionar viviendas o terrenos en Rumanía a españoles?
ESA IDEA ES COJONUDA.
PASO 1 CREAS UNA PÁGINA WEB DE ANUNCIOS PROPIA EN DOS IDIOMAS
ESPAÑOL Y RUMANO.
SEGUNDO CONTACTAS CON INVERSORES ESPAÑOLES PONIENDO ANUNICIOS DE
SE VENDE TERRENO URBANO PARA CONSTRUIR EN RUMANÍA
SE VENDE EDIFICIO PARA ALQUILAR CON INQUILINOS INCLUIDOS POR X
DINERO EN RUMANÍA
ACUDIRÁN A LLAMARTE.
TIENES QUE TENER UNA PERSONA EN RUMANÍA QUE TE HAGA LA FICHA DEL
INMUEBLE,SEA TERRENO, SEA PISO, SEA CASA, SEA CHALET, SEA HOTEL, SEA EDIFICIO.
Y POR
LO TANTO DEBES CAPTAR EN PORTALES RUMANOS Y PUBLICAR EN PORTALES ESPAÑOLES.
LO QUE
TE RECOMIENDO ES QUE BUSQUES EN GOOGLE RUMANIA CON PALABRAS CLAVE COMO PISOS EN
VENTA (EN RUMANO) O EDIFICIOS EN VENTA (EN RUMANO), PARA ENCONTRAR LOS PORTALES
QUE SEAN LOS QUE ANUNCIEN PROPIEDADES EN RUMANÍA.
CUANDO
ENCUENTRES ESOS PORTALES, BUSCA LA MANERA DE TENER UNA TARIFA QUE PERMITA QUE
LLAMAR A RUMANÍA NO TE ARRUINE.
CAPTAS
IGUAL, OFRECIÉNDOLE EL SERVICIO DE VENTA DE INVERSORES ESPAÑOLES.
Y
CUANDO TIENES LA CAPTACIÓN CONSEGUIDA, PUES HACES LO QUE TE HE DICHO PUBLICAS
EN TODOS LOS PORTALES QUE PUEDAS, POR SUPUESTO EN INMODESK TE SALDRÁN EN MUCHOS
PORTALES PERO ADEMÁS BUSCA MÁS Y PUBLÍCALO A MANO.
PORQUE
LA GENTE INVIERTE EN PRECIO POR PROPIEDAD Y DEBES ENTENDER QUE TAMBIÉN HAY
ESPAÑOLES EN RUMANÍA PORQUE SE HAN PRODUCIDO MUCHOS MATRIMONIOS ENTRE
ESPAÑOLES/RUMANOS EN LOS ÚLTIMOS 5/7 AÑOS PROCUCTO DE LA INTEGRACIÓN DE COMUNITARIOS ENTRE PAISES Y
EL LIBRE MOVIMIENTO O CIRCULACIÓN DE LOS HABITANTES EN EUROPA.
HAY
SEGURO DE CRÉDITO Y CAUCIÓN PERO PREGUNTALE A LAS ASEGURADORAS.
Y
SOBRETODO EL PRECIO DE LA CAUCIÓN O LA COBERTURA DE LA INVERSIÓN.
Te
paso enlace para que averigües las compañías y sus teléfonos.
Compara
y elige cual es la oferta que NO sea INFRASEGURO es decir que pague tu cliente
pero no tenga cubierto lo que piensa, para eso PÍDE UNA COPIA DE LA PÓLIZA
COMPLETA ANTES DEL PAGO, O LA LLAMADA COTIZACIÓN QUE ES EL PRESUPUESTO QUE TE
DAN.
Que te
envíen las condiciones GENERALES pero también las PARTICULARES.
Por
ejemplo pide un seguro para ti y de esa manera te atenderán.
Ok!
PREGUNTA Nº 10
Hola:
Estoy haciendo precaptaciones en mi zona. Sale este texto en un
ejemplo cuando le doy a la descripción:
"Se vende 6º piso con ascensor muy luminoso en la
zona de Prosperidad . Tiene una superficie de 110 m2, distribuidos en 4 habitaciones,
2 baños , comedor y cocina con electrodomésticos . Es interior con
una excelente situación cerca de colegio, farmacia, ambulatorio, parque y
parada de bus. Interesados preguntar por Luis Manuel. Tenemos más inmuebles.
Llámenos sin compromiso."
¿Dónde sale mi teléfono de contacto?
En la
sección del portal que tiene preparado para ello.
PROHIBEN
O NO RECOMIENDAN QUE LO PONGAS EN LA DESCRIPCIÓN PORQUE “SE DUPLICA INFORMACIÓN”
¿Se
puede incluir en este texto?
Lo
puedes incluir A MANO en el texto de descripción del anuncio que tú puedes
MODIFICAR.
Pero
TE ANTICIPO lo publicará el portal.
PERO
CUANDO PASE UN FILTRADOR DE TEXTOS DE DESCRIPCIÓN PARA EVITAR QUE SE PUBLIQUEN
ANUNCIOS CON PALABRAS AGRAVIANTES O MAIL´S O TELÉFONOS TE LO ELIMINARÁN Y NO TE
EVOLVERÁN OTRO ANUNCIO EN SUSTITUCIÓN PORQUE ASÍ LO ESTABLECE SU POLÍTICA LEGAL
O CONDICIONES DE USO DEL 90% DE PORTALES
ICLUYENDO
IDEALISTA, FOTOCASA, ENALQUILER, PISOS.COM, YAENCONTRE.COM, MILANUNCIOS.COM,
TUCASA.ES, ETC…
Un saludo.
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